La obligación de fianza en el alquiler de habitación a estudiantes en Madrid está generando inseguridad jurídica y sanciones económicas. La Comunidad de Madrid exige el depósito de dos mensualidades de fianza en estos contratos. Lo hace al equiparar el arrendamiento de habitaciones a estudiantes con el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, recogido en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La reciente sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº9 de Madrid (n.º 225/2025, de 9 de julio) confirma la legalidad de una sanción impuesta por incumplimiento de esta obligación. No obstante, el juzgado reconoce dudas jurídicas razonables sobre el régimen normativo aplicable a esta tipología contractual. Por ello, no se imponen costas procesales.
Aplicación de la normativa a la fianza en el alquiler de habitación a estudiantes en Madrid
La controversia se centra en determinar si los contratos de cesión de habitaciones con acceso a zonas comunes, celebrados con estudiantes y por periodos acotados (generalmente cursos académicos), deben regirse por:
- El Código Civil (arts. 1542 y ss.), en cuyo caso no existiría obligación de depósito de fianza ante la administración autonómica, o bien
- La LAU, como arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sujetos a la obligación de depósito de fianza conforme al artículo 36 de la LAU.
La administración autonómica ha optado por esta segunda interpretación, con el consiguiente ejercicio de su potestad sancionadora, por no haber depositado la fianza exigida legalmente.
Contenido esencial de la sentencia
En este caso, se impuso una sanción superior a 12.000 euros a una entidad arrendadora. El motivo fue no haber depositado la fianza derivada de varios contratos por habitación. La parte recurrente sostuvo que dichos contratos no estaban sujetos a la LAU, sino al Código Civil, y que por tanto no resultaba exigible el depósito.
El juzgado, sin pronunciarse sobre la naturaleza civil del contrato, avala la actuación administrativa y considera razonable su subsunción en el ámbito del arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en base a:
- El carácter temporal del contrato (ej. curso académico).
- La cesión parcial de una finca urbana con uso compartido de zonas comunes.
- La finalidad habitacional circunstancial.
La sentencia reitera la doctrina constitucional sobre la necesidad de tipicidad y culpabilidad en el ámbito sancionador. Concluye que, en el caso concreto, existe una conducta jurídicamente subsumible en el tipo infractor aplicable.
Ahora bien, el órgano judicial admite expresamente que la cuestión presenta dudas interpretativas razonables. Por ello justifica el no imponer las costas del proceso a la parte recurrente, en aplicación del artículo 139.1 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
Esta conclusión plantea una reflexión jurídica relevante: ¿es coherente confirmar la existencia de infracción administrativa cuando el propio órgano judicial reconoce la existencia de una duda interpretativa razonable sobre el régimen jurídico aplicable?
Aunque formalmente la conducta encaje en el tipo sancionador, el reconocimiento expreso de la controversia normativa, y la exoneración de costas, indica que el incumplimiento no fue evidente ni, necesariamente, doloso o negligente.
En estos casos, especialmente cuando hay sentencias contradictorias y prácticas consolidadas, es discutible aplicar la sanción sin valorar en profundidad la culpabilidad del arrendador. Esto es particularmente relevante en contextos donde el arrendamiento de habitaciones no tiene encaje claro y pacífico en el marco legal vigente. Y además, donde el arrendador actúa conforme a una interpretación doctrinal defendible, aunque finalmente no compartida por la administración.
Consecuencias para arrendadores
Obligación de fianza en el alquiler de habitación a estudiantes en Madrid
Se exige el depósito de fianza por parte del arrendador ante la Comunidad de Madrid. En los supuestos que se califican como arrendamientos para uso distinto del de vivienda (como el arrendamiento por habitaciones a estudiantes), la cuantía de la fianza es equivalente a dos mensualidades de renta.
Régimen sancionador
La Ley 12/1997, en su artículo 9, prevé sanciones en caso de incumplimiento de hasta el 50% del importe no depositado, con un limite máximo de 90.151,82 euros. En el supuesto resuelto, la sanción se fijó en el 48% por firmar en disconformidad el acta de inspección.
Carácter controvertido del régimen jurídico
La sentencia ilustra que no existe un consenso unánime ni pacífico en la doctrina judicial sobre la naturaleza de este tipo de contratos. El hecho de que se reconozca dudas jurídicas razonables puede ser relevante de cara a valorar la concurrencia de culpabilidad o la posibilidad de alegar buena fe, aunque no exime automáticamente del deber objetivo de cumplimiento.
En cualquier caso, el actual régimen sancionador sigue plenamente vigente para supuestos de fianza en el alquiler de habitación a estudiantes en Madrid. Esto incluye, cuando se actúe conforme a una interpretación coherente alternativa.
Conclusión técnica
Aunque la jurisdicción contencioso-administrativa no fija el régimen civil del contrato, la sentencia respalda el criterio de la Comunidad de Madrid: el alquiler de habitaciones a estudiantes, aunque siendo parcial y temporal, se rige por la LAU como arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Por tanto, el arrendador está obligado a:
- Exigir y depositar dos mensualidades de fianza ante el organismo autonómico competente, (IVIMA).
- Cumplir formalmente con las obligaciones derivadas del régimen legal de arrendamientos urbanos independientemente del plazo o del uso pactado.
Consideración final sobre el impacto social y económico
Desde una perspectiva técnico-económica, puede resultar discutible la equiparación automática entre el arrendamiento de habitaciones con fines habitacionales (por ejemplo, para estudiantes) y los arrendamientos de uso comercial o profesional, a efectos de depósito de fianza.
Esta interpretación, sostenida por la Comunidad de Madrid, impone al estudiante – o a quien intermedia para facilitarle acceso a la vivienda– la obligación de asumir una fianza equivalente a dos mensualidades. Lo cual puede representar una carga desproporcionada en el contexto actual de dificultad de acceso a la vivienda, especialmente en el segmento joven.
Asimismo, el régimen sancionador asociado penaliza una actividad económica que cumple una función esencial. Como es el alquiler temporal de habitaciones para facilitar estudios o prácticas profesionales.
Sin perjuicio de su cobertura legal, sería deseable una interpretación normativa o jurisprudencial. Permitiendo diferenciar entre la finalidad residencial y otras formas de cesión de uso de inmuebles. Con ello, se evitan disfunciones regulatorias que afecten negativamente a la oferta de vivienda asequible.
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